Est-il judicieux d'investir dans une propriété "A" dont le cashflow se manifestera dans dix ans, ou serait-il plus avantageux d'opter pour une propriété "B" qui génère des revenus immédiatement ?
Rousseau70
le 25 Février 2025
Bon, la question est dans le titre, mais je vais la développer un peu pour que ce soit clair. J'ai deux options d'investissement immobilier sur le papier. La première (A) est super alléchante, emplacement génial, potentiel de revente énorme, mais le cashflow est quasi nul pendant les 10 premières années (travaux, quartier en développement...). La seconde (B) est moins sexy, mais elle crache du cash dès le premier mois. Du coup, dilemme cornélien : on parie sur le long terme ou on assure ses arrières tout de suite ? Vos avis m'intéressent, surtout si vous avez des arguments chiffrés à balancer.
Commentaires (24)
-
C'est un point crucial, cette histoire de cashflow immédiat versus potentiel à long terme. Et tu as raison, les chiffres sont les seuls qui peuvent vraiment trancher. Perso, je suis toujours un peu méfiant des rendements trop alléchants d'emblée. Souvent, ça cache des trucs, des travaux à venir qu'on te dit pas, une gestion locative plus compliquée qu'il n'y paraît, ou un emplacement qui va se dégrader plus vite que prévu. Un immeuble de rapport à 10%, comme tu dis, ça peut vite virer au cauchemar si t'as pas les reins solides. Le risque de faillite personnelle, c'est pas une blague, faut vraiment se blinder. Après, l'option A, avec son cashflow quasi nul pendant 10 ans, c'est un pari, clairement. Faut être sûr de son coup, bien connaître le marché local, avoir une vision claire du développement du quartier. Et surtout, avoir les moyens de tenir financièrement pendant cette période. Parce que si tu dois revendre avant que le quartier ait décollé, tu risques de perdre gros. L'effet de levier, c'est bien joli sur le papier, mais faut pas que la dette devienne un boulet. Faut vraiment calculer son coup, simuler différents scénarios (taux d'intérêt qui remontent, vacance locative, etc.) et voir si on est capable d'encaisser les chocs. Parce qu'en immobilier, il y en a toujours. Et les coûts cachés, tu as raison de les souligner. Taxe foncière, charges de copropriété, assurances, frais de gestion, etc. Ça peut vite chiffrer et bouffer une bonne partie du cashflow. Sans parler des imprévus, comme une chaudière à remplacer ou une toiture à refaire. Donc, pour moi, y'a pas de réponse toute faite. Ça dépend vraiment de ton profil d'investisseur, de ta capacité à prendre des risques, et de ta situation financière. Mais dans tous les cas, faut faire ses devoirs, se renseigner au maximum, et ne pas se laisser aveugler par des promesses de rendements mirifiques.
-
Quand tu dis qu'il faut simuler différents scénarios, genre les taux qui remontent, c'est clair ! 📈 Moi, je suis du genre à faire des tableurs Excel à rallonge avec toutes les variables possibles et imaginables. 😅 Mais bon, après, la réalité dépasse toujours la fiction, hein ? 🤷♂️
-
Tellement ! J'ai une copine, elle avait tout prévu, jusqu'à la météo... Bin, elle s'est pris une taxe imprévue, direct. Le mieux, c'est d'être prêt à tout, je pense.
-
Rousseau70, tu pourrais nous donner une idée des montants en jeu ? Histoire de voir si on parle de quelques milliers d'euros ou de plusieurs centaines. Parce que le risque, c'est pas le même, quoi.
-
Bien vu CritiqMaster, c'est vrai que j'aurais dû préciser. On est sur du 300k pour la propriété A et 250k pour la B. Ce qui change pas mal la donne, forcément.
-
Rousseau70, tu dis que la propriété A a un potentiel de revente énorme, mais est-ce que tu as des données concrètes là-dessus ? Genre, des projets d'infrastructures prévus dans le coin, ou des estimations de valorisation du quartier dans les 10 prochaines années ? Parce que "potentiel", c'est bien joli, mais ça reste assez vague.
-
VanguardZero72, tu as raison de pointer ça. En fait, j'ai consulté les plans d'urbanisme de la mairie, et il y a un projet de tramway qui doit desservir le quartier d'ici 5 ans. De plus, une grosse boite de tech prévoit d'installer son siège social à proximité, ce qui devrait booster l'attractivité du coin et donc, les prix de l'immobilier. Après, c'est jamais une science exacte, mais ça donne une idée.
-
Ah, le tramway et la boite de tech... Classique, mais efficace sur le papier. Faut voir si ces projets sont vraiment sur les rails, parce que les promesses des mairies, des fois, c'est comme les mix que je prépare : y'a du bon, mais faut écouter attentivement pour pas se faire avoir par les fausses notes. Même si la boite de tech s'installe, est-ce que les employés auront les moyens de se loger dans le coin ? C'est des questions à creuser, je pense.
-
Complètement d'accord avec NegusMaker. Ces projets, c'est du vent tant que la première pierre n'est pas posée ! Moi, j'ajouterais qu'il faut aussi regarder le type de logements qui sont prévus dans le coin avec l'arrivée de la boîte. Si c'est que des studios hors de prix, ça va pas forcément profiter à la propriété A.
-
C'est pas faux ZenithBleu95, faut voir le type de demande. Tiens, en parlant de stratégies et de rentabilité, j'ai maté une vidéo qui compare location nue, meublée et courte durée, ça peut donner des pistes de réflexion.
https://www.youtube.com/watch?v=kBV0czAuFnU[/video] -
Clair que la vidéo est pertinente ! 👍 Perso, j'ai un pote qui a fait le calcul pour sa propre situation (appart' en centre-ville) et il s'avère que la location meublée courte durée, même avec la gestion plus prenante, ça reste plus rentable que le reste... Après, faut pas avoir peur des touristes et des plateformes de réservation ! 🤷♂️
-
Ok, si je récapépète, on a donc deux options d'investissement, A et B, avec des cashflows différés. Les avis divergent sur la stratégie à adopter : privilégier le rendement immédiat (B) ou parier sur le potentiel à long terme (A), sachant que ce potentiel repose sur des projets urbains (tram, boite de tech) dont la réalisation n'est pas garantie. On a aussi soulevé l'importance de simuler différents scénarios financiers et de prendre en compte les coûts cachés. Sans oublier la piste de la location meublée courte durée qui a été évoquée.
-
Si la propriété A te fait de l'oeil, pourquoi ne pas envisager un prêt in fine ? Comme ça, pendant 10 ans, tu ne rembourses que les intérêts, ce qui allège ta tréso et te permet de patienter jusqu'à ce que le cashflow démarre. Après, faut bien négocier le taux, hein !
-
Un prêt in fine, c'est une option à creuser, c'est vrai. Mais faut bien peser le pour et le contre. Sur le papier, c'est séduisant, tu allèges ta trésorerie pendant 10 ans, comme tu dis, et tu attends que le quartier décolle. Mais faut pas oublier qu'à la fin du prêt, faut rembourser la totalité du capital ! Et si la valorisation de la propriété n'a pas été à la hauteur des espérances, tu te retrouves avec un prêt énorme à rembourser et un bien qui ne vaut pas autant. Sans compter les intérêts, qui peuvent vite chiffrer sur une période aussi longue. En fait, ce qui me chiffonne le plus dans l'histoire de Rousseau70, c'est ce cashflow quasi nul pendant 10 ans. Même avec un prêt in fine, ça veut dire qu'il faut quand même sortir de sa poche pour payer les intérêts, les charges, la taxe foncière, etc. Et ça, c'est un risque. Si on prend l'hypothèse d'une taxe foncière à 2000€ par an, des charges de copro à 1500€ et des intérêts de prêt à, disons, 8000€ (faut voir le taux, hein !), ça fait déjà 11500€ par an à débourser. Sur 10 ans, ça fait 115000€ ! Faut être sûr de pouvoir les sortir, même en cas de coup dur. Si on reprend les données, la propriété A est à 300k, ça fait plus d'un tiers du prix du bien à débourser en "frais" sans compter le capital. Après, l'idée de Lefèvre est pas mauvaise, mais je pense qu'il faut vraiment avoir une vision claire de sa situation financière et de sa capacité à encaisser les imprévus. Et surtout, ne pas se baser uniquement sur les promesses de la mairie ou de la boite de tech. Comme on dit chez moi, "mieuxvautuntiensquedeuxtul'auras". L'option B, avec son cashflow immédiat, est peut-être moins sexy, mais elle a le mérite d'être plus sûre. Faut voir ce qu'il recherche, en réalité. S'il cherche une source de revenus complémentaires tout de suite, ou une construction de patrimoine sur le long terme. Moi, perso, je serais plus rassurée avec l'option B, mais c'est parce que je suis du genre à pas trop aimer prendre de risques. Et puis bon, comme je disais, être préparé à tout, c'est la base.
-
Kavya, tu as raison de soulever tous ces points. 🤔 Perso, j'ai toujours une petite voix qui me dit de diversifier au max. Du coup, la B pour assurer et peut-être une petite part de la A si le feeling est bon et les chiffres tiennent la route. 😎 C'est comme dans mes sets, faut un peu de "safebet" et un peu de "WTF?!" pour que ça fonctionne. 🎧
-
Diversifier, c'est pas bête. C'est comme en rénovation énergétique : on panache les solutions pour un résultat optimal. Un peu des deux, bien dosé, ça peut le faire. Faut juste pas se planter dans les proportions, comme dans un bon mortier.
-
ZenithBleu95, ta comparaison avec la rénovation énergétique, c'est pas mal vu! 🤔 Ça me parle direct. C'est exactement ça, faut mixer les approches. Si on regarde mes propres finances, j'ai toujours fait un peu comme ça : un truc safe, genre un placement en bourse pépère, et un truc plus risqué, où je me dis que si ça marche, bingo, et si ça foire, c'est pas la fin du monde. Rousseau70, faut que tu te poses les bonnes questions. Est-ce que t'as vraiment besoin de ce cashflow tout de suite? Parce que si c'est le cas, faut pas hésiter, la B est peut-être la meilleure option. Mais si t'es plutôt dans une optique de construction de patrimoine à long terme, la A peut valoir le coup, à condition d'être bien conscient des risques et d'avoir les reins solides, comme disait Kavya. Faudrait pas que tu te retrouves à devoir revendre à la première tuile parce que t'as plus de thunes pour payer la taxe foncière ou les réparations. 😬 Et ZenithBleu95 a raison, faut doser. Si tu mets 90% de tes billes dans la A et que ça foire, tu vas pleurer des larmes de sang. Mais si tu mets juste une petite part, disons 20%, et que ça marche, tu seras super content et tu auras diversifié ton patrimoine. C'est un peu comme dans mes sets de DJ : je peux pas balancer que des trucs expérimentaux, faut aussi des morceaux qui font bouger les gens pour de vrai. Si je fais que du "WTF?!", personne ne va danser. 😂 Et puis, faut pas se leurrer, l'effet de levier, c'est cool, mais ça peut aussi te casser la figure. Faut pas que la dette devienne un boulet. Faut vraiment faire tes calculs, simuler différents scénarios, comme disait NefariousAce30. Et surtout, ne pas te baser uniquement sur les promesses de la mairie ou de la boite de tech. Comme on dit chez moi, "quidortdîne". Faut être proactif et vérifier les infos par toi-même. 💯
-
NegusMaker, facile à dire "diversifier", mais faut avoir les moyens ! 😅 C'est bien beau de faire des placements boursiers à côté, encore faut-il avoir l'épargne qui va avec. Tout le monde n'est pas DJ superstar hein ! 😉 Pour certains, c'est A ou B, pas de place pour le "et". 🤷♀️
-
C'est sûr que si on a pas la tune, la diversification devient compliquée... Mais bon, même avec des moyens limités, on peut toujours essayer de trouver des solutions créatives ! C'est comme en construction durable, on optimise avec ce qu'on a. 😎
-
Clair, Lefèvre, l'optimisation, c'est la clé ! 🔑 Faut faire preuve d'ingéniosité, comme un bon sommelier qui sait marier les saveurs même avec un budget limité. 🥂
-
NefariousAce30, la comparaison avec le sommelier, j'adore! 🍷 Faut savoir doser les ingrédients pour un résultat optimal. C'est valable dans l'immobilier comme dans la vie! 😉
-
En gros, si t'es pas blindé, la A, c'est risqué. Compris. 👍 Perso, je reste sur mes gardes. 🤨
-
Voilà, CritiqMaster, tu as tout pigé ! 👍 La prudence est mère de sûreté, surtout quand le budget est pas extensible. 😉
-
PixelNomade, on est d'accord. Surtout que "sûreté", ça rime avec "cybersécurité", mon dada. Donc, je valide. 😉
