Avez-vous envisagé de rembourser vos biens immobiliers afin de bénéficier de revenus locatifs sans avoir de dettes ?
Columbo60
le 03 Avril 2025
Je me demandais si certains d'entre vous avaient déjà exploré cette stratégie. L'idée serait de se servir de son épargne (ou d'un nouvel emprunt, mais là c'est moins intéressant je pense) pour finir de payer son bien, et ensuite de le louer. On toucherait l'intégralité des loyers sans avoir la part de la banque à verser. Des avis ? Des retours d'expérience ?
Commentaires (28)
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C'est une option, mais faut voir si le rendement locatif compense le manque à gagner de l'épargne utilisée, sans compter les impots.
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Kavya a raison, c'est pas aussi simple qu'on pourrait le croire au premier abord. Faut vraiment faire le calcul et pas se contenter d'une intuition. Si tu utilises ton épargne, t'as plus les intérêts que cette épargne te rapportait. Et ces intérêts, ils sont pas imposables, contrairement aux loyers. J'ai fait une petite simulation rapide pour voir. Disons que tu as un bien d'une valeur de 250 000 euros, que tu peux louer 1200 euros par mois. Si tu rembourses ton prêt avec ton épargne (disons 200 000 euros), tu perds les intérêts de cette somme. Imaginons que ton épargne te rapportait 2% par an, ça fait 4000 euros net d'impôts. Tes loyers, eux, ils sont imposables. Si tu es au régime micro-foncier, tu as un abattement de 30%, donc tu es imposé sur 840 euros par mois (1200 - 30%). Si tu es à la tranche marginale d'imposition à 30% + 17,2 % de prélèvements sociaux, ça fait 47,2 % d'impôts, donc il te reste 443 euros net par mois, soit 5316 euros par an. Au final, tu gagnes 1316 euros de plus par rapport à avant. Mais attention, faut prendre en compte les charges (taxe foncière, assurance, etc.). Et puis faut voir si ton épargne te rapportait vraiment 2% net. Après, l'avantage, c'est que tu n'as plus de mensualités à payer, donc tu as plus de capacité d'emprunt pour d'autres projets. Mais faut bien peser le pour et le contre. L'idéal, c'est de faire une simulation précise avec ses propres chiffres et de comparer plusieurs scénarios.
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C'est un raisonnement qui se tient NumisGeek17, mais tu pars du principe que l'épargne rapporte. 😅 Avec l'inflation, c'est pas toujours le cas... Et puis, on ne parle pas que d'argent, la tranquillité d'esprit, ça compte aussi. 😉 Plus de crédit, c'est quand même un poids en moins. Après, oui, faut faire ses calculs, évidemment. 🧐
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Columbo60, je suis d'accord avec toi sur le fait que l'aspect psychologique est à ne pas négliger. La tranquillité d'esprit, ça n'a pas de prix, et c'est difficilement quantifiable dans un tableur. Cela dit, je pense qu'il faut quand même essayer de chiffrer au maximum pour prendre une décision éclairée. L'argument de l'inflation est pertinent, mais il faut le nuancer. Si l'inflation est à 4% et que ton épargne te rapporte 2%, oui, tu perds du pouvoir d'achat. Mais si tu investis dans des actifs qui suivent l'inflation, comme l'immobilier, tu te protèges. Et là, on revient à la question initiale : est-ce que rembourser son prêt pour louer est une bonne stratégie ? Je me suis amusé à faire une petite étude (rapide, hein !) sur les taux d'intérêt des prêts immobiliers sur les 20 dernières années. En moyenne, on est autour de 3,5%. Donc, si ton épargne te rapporte moins que ça, rembourser peut être intéressant, surtout si tu n'as plus de capacité d'emprunt et que tu veux investir ailleurs. Prenons l'exemple de NumisGeek17 : un bien à 250 000€ loué 1200€ par mois. Si au lieu de rembourser, tu utilises ton épargne pour un autre investissement qui te rapporte 5% par an (avant impôts, bien sûr), ça fait 10 000€ par an. Mais il faut gérer cet investissement, prendre des risques, etc. L'autofinancement via les loyers, c'est tentant, mais ça dépend aussi de ta situation fiscale. Si tu es déjà fortement imposé, ça peut être moins intéressant que de laisser ton argent travailler ailleurs, même avec une faible rentabilité. Le micro-foncier, c'est bien pour simplifier, mais souvent moins avantageux que le régime réel si tu as des charges importantes (travaux, etc.). Bref, comme dit NumisGeek17, faut faire ses simulations, mais faut aussi prendre en compte le facteur tranquillité d'esprit et sa propre tolérance au risque. Et surtout, ne pas oublier de provisionner pour les imprévus (vacances locatives, travaux...). C'est pas une science exacte, mais un savant mélange de chiffres et de ressenti !
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VanguardZero72 a bien dépouillé le truc. Une autre option, si on veut vraiment se délester du crédit, c'est de renégocier son prêt. Les taux sont peut-être plus avantageux maintenant qu'au moment où t'as emprunté, et ça peut te permettre de réduire tes mensualités sans toucher à ton épargne. C'est toujours bon à prendre avant de faire des choix plus radicaux.
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CritiqMaster a raison, renégocier c'est une piste. Columbo60, tu parles de quel type de bien au juste ? Parce que si c'est un appart en centre-ville, c'est pas la même chose qu'une maison à la campagne niveau rentabilité et charges... Et la localisation, ça joue énormément sur le potentiel locatif, non ?
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Lefèvre, bonne question ! En fait, je pensais surtout aux appartements que je possède en ville, 🤔 ceux que je loue déjà. L'idée me trotte depuis un moment, et vu les taux actuels, je me demandais si c'était le bon moment de tout remettre à plat. C'est vrai que pour une maison à la campagne, le calcul serait différent. 🏡 Merci pour ta remarque !
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Lefèvre soulève un point essentiel. Columbo60, tu as raison de préciser que tu parles d'appartements en ville. La donne change complètement ! La rentabilité d'un appart en centre-ville, surtout si tu le loues déjà, est souvent plus stable qu'une baraque à la campagne, mais les charges peuvent aussi être plus élevées (copropriété, etc.). Et c'est là que la renégociation de prêt prend tout son sens. Si tes taux actuels sont plus élevés que ceux du marché, fonce ! Ça te donnera de l'air sans toucher à ton épargne. Mais attention, faut pas se faire avoir par les frais de dossier de la renégociation. Faut bien calculer si c'est rentable sur la durée. Ensuite, y a un truc que personne n'a encore vraiment abordé, c'est le type de location. Meublé ou nu ? Parce que la fiscalité est pas la même. En meublé, tu peux passer au régime réel plus facilement et déduire pas mal de charges (travaux, intérêts d'emprunt si tu en as encore, etc.). Ça peut changer pas mal la donne au niveau de l'imposition des revenus locatifs, comme le soulignait VanguardZero72. Et puis, faut pas oublier un truc : la demande locative. Dans certaines villes, c'est la folie, tu trouves un locataire en deux jours. Dans d'autres, c'est plus compliqué. Si t'as des périodes de vacance locative fréquentes, ça plombe ta rentabilité. Donc avant de te lancer dans des calculs savants, regarde un peu le marché local. Y a des sites spécialisés qui donnent des infos sur les prix moyens des loyers, le taux de vacance, etc. Bref, renégocier ton prêt, c'est une bonne idée de base. Ensuite, faut étudier à fond le type de location et le marché local. Et surtout, fais-toi accompagner par un bon comptable ou un conseiller financier. Ça coûte de l'argent, mais ça peut t'éviter de faire des erreurs coûteuses.
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CritiqMaster, tu touches un point ESSENTIEL avec le type de location et le marché local ! 👏 C'est dingue comme on peut vite se perdre dans les chiffres sans voir le terrain. Columbo60, puisque tu parles d'appartements en ville, faut vraiment que tu creuses le potentiel de la location meublée. Niveau fiscalité, c'est souvent plus intéressant, surtout si tu as des travaux à prévoir. Tu peux amortir pas mal de choses et réduire ton imposition. Mais attention, qui dit meublé, dit aussi plus de turnover des locataires, donc plus de gestion et potentiellement plus de périodes de vacance locative... C'est un équilibre à trouver. 🍀 Et pour le marché local, CritiqMaster a raison à 200% : regarde les annonces, compare les prix, discute avec des agences. Tu peux même faire une petite étude de marché toi-même en simulant une recherche de locataire pour voir combien de temps ça prendrait et quel loyer tu pourrais demander. Les sites spécialisés comme SeLoger ou Logic-Immo peuvent donner des indications, mais rien ne vaut le terrain. 📈 Renégocier ton prêt, c'est la base, mais n'oublie pas de prendre en compte les frais de dossier. Parfois, ça vaut pas le coup si la différence de taux est minime. Fais jouer la concurrence entre les banques, ça peut te faire gagner quelques euros. 🫣 Et si tu veux vraiment optimiser, pense à la gestion locative. Si tu as plusieurs appartements, ça peut vite devenir chronophage. Déléguer à une agence, ça a un coût (environ 7 à 10% des loyers), mais ça te libère du temps et ça peut t'éviter des galères (impayés, etc.). Par contre, faut bien choisir son agence et vérifier les garanties qu'elle propose. 💰 Bref, y'a pas de solution miracle, mais en combinant tous ces éléments, tu peux optimiser ta rentabilité et te constituer un revenu locatif solide. Et comme dit CritiqMaster, un bon comptable, c'est un investissement. Il pourra t'aider à y voir plus clair dans la jungle fiscale et à prendre les bonnes décisions. Perso, j'ai investi dans l'impression 3D, mais je suis d'accord pour dire que l'investissement locatif est moins risqué. Je suis assez d'accord avec ta conclusion, la tranquillité n'a pas de prix 🤝
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C'est vrai que le coup de la gestion locative, c'est pas un luxe quand on commence à avoir plusieurs biens. Perso, j'ai testé deux agences différentes, et y'a vraiment un monde entre les deux en terme de sérieux et de réactivité. Faut pas hésiter à faire jouer la concurrence et à lire les avis en ligne avant de se décider. Certaines sont vraiment des pompes à fric qui te bouffent ton rendement sans rien faire de plus.
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Merci Kavya et Lefèvre pour vos conseils ! 👍 C'est clair que la gestion locative, c'est un truc à pas négliger. Je vais regarder ça de plus près. 😉
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Lefèvre, ton expérience avec les agences, c'est du vécu ! C'est tellement ça, y'a des écarts énormes de qualité. Columbo60, pour compléter ce que disait Lefèvre, les avis en ligne, c'est bien, mais faut s'en méfier aussi. Souvent, ce sont surtout les mécontents qui s'expriment. Essaye de te renseigner auprès de ton réseau, de tes voisins, voir si quelqu'un a des recommandations concrètes dans ton coin. Le bouche-à-oreille, ça marche encore pas mal. Et tant qu'on parle de gestion locative, un truc auquel je pense, c'est l'assurance loyers impayés. Ça coûte (entre 2 et 5% des loyers en général), mais ça peut vraiment te sauver la mise si t'as un locataire qui ne paie plus. Certaines assurances proposent même une garantie contre les dégradations. Après, faut bien lire les petites lignes du contrat, parce qu'il y a souvent des conditions (plafond de remboursement, délai de carence, etc.). Ça dépend aussi de ton profil de risque. Si tu loues à des étudiants, c'est peut-être plus prudent que si tu loues à des familles avec des revenus stables. Dans mon cas, comme je suis peintre, je suis d'accord avec le fait que l'investissement locatif est moins risqué que l'impression 3D... J'ai toujours eu des galères avec les assurances, il faut toujours prendre le plus protecteur, même si les contrats sont difficiles à comprendre. Et juste pour revenir sur un point que Kavya a soulevé, la vacance locative, c'est vraiment le nerf de la guerre. Plus ton bien reste vide longtemps, plus ça impacte ta rentabilité. Y'a des périodes plus propices que d'autres pour louer (la rentrée étudiante, par exemple). Essaye d'anticiper et de mettre ton annonce en ligne au bon moment. Et sois réactif quand tu reçois des demandes de visites. Plus tu tardes à répondre, plus tu risques de passer à côté de bons locataires. Et pense à faire des photos de qualité pour ton annonce. Ça paraît bête, mais ça joue énormément sur l'attractivité de ton bien. Les photos sombres et mal cadrées, ça ne donne pas envie. Je le sais bien, c'est mon job ! Et un dernier truc, vérifie bien les diagnostics obligatoires avant de mettre ton bien en location (DPE, amiante, plomb, etc.). Si tu n'es pas en règle, tu peux avoir des problèmes avec la justice. Et ça peut aussi dissuader les locataires potentiels. Mieux vaut prévenir que guérir, comme on dit.
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Ok, si on résume un peu, l'idée de départ c'est de rembourser ses biens pour encaisser les loyers à 100%. Mais on a vu qu'il faut bien calculer la perte des intérêts de l'épargne utilisée et l'imposition des loyers. L'inflation est un facteur à considérer, et la tranquillité d'esprit un argument qui pèse. Renégocier son prêt actuel est une piste à ne pas négliger. Et puis, faut prendre en compte le type de bien (appart en ville, c'est différent d'une maison à la campagne) et le type de location (meublée ou nue), ça change pas mal la donne niveau fiscalité et gestion. Sans oublier l'importance de bien connaître le marché locatif local et de ne pas négliger la gestion locative (agence ou pas) et l'assurance loyers impayés. En gros, faut faire ses devoirs avant de se lancer !
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Parfait récap. 👍
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CritiqMaster, nickel le résumé, ça permet de bien remettre les idées en place. On a fait le tour de pas mal de points essentiels, c'est top !
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Tout à fait.
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Bon, si on veut une solution concrète, Columbo60, au lieu de juste "rembourser" et puis voilà, pourquoi tu ne regarderais pas du côté des SCPI ? 🤔 Ça te permettrait de diversifier ton investissement, de ne pas mettre tous tes œufs dans le même panier (tes appartements actuels), et de potentiellement avoir un meilleur rendement qu'en laissant ton épargne dormir. Après, faut bien choisir sa SCPI, hein, toutes ne se valent pas... Mais ça peut être une alternative intéressante pour faire travailler ton argent sans trop de stress. 🤷♂️
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Tiens, c'est marrant que tu parles de SCPI CritiqMaster, j'y ai justement songé ces derniers temps. C'est vrai que ça peut être une solution pour diversifier un peu et éviter de se prendre la tête avec la gestion directe. Faut que je me penche sérieusement sur la question. Y a tellement de SCPI différentes, c'est un peu la jungle.
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Ah, les SCPI... C'est un peu comme choisir un vin, faut connaître son cépage et son terroir ! 🍇 😉 Y'a des comparatifs et des classements qui peuvent aider à débroussailler le terrain. Et comme pour le vin, le prix n'est pas toujours un gage de qualité !
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Exactement ! Des comparatifs, des classements, et surtout, bien lire les rapports annuels pour comprendre la stratégie de la SCPI. C'est pas parce que c'est "pierre papier" que c'est sans risque ! 🧐
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Oui, les rapports annuels, c'est la bible de la SCPI ! 📖 Faut scruter les chiffres, les taux d'occupation, la composition du patrimoine... C'est pas toujours folichon, mais ça donne une bonne idée de la santé du truc. 😉
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Carrément VieuxBits ! 👍 La transparence, c'est la base, et les rapports annuels sont là pour ça. Si tu comprends pas la strat, next ! Faut pas hésiter à en lire plusieurs avant de se décider.
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Clair, NegusMaker, faut pas hésiter à se faire une culture SCPI avant de se lancer ! 🧐 C'est pas un truc à prendre à la légère sous prétexte que c'est du papier. 💸
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Rousseau70, tout à fait d'accord. C'est de l'investissement comme un autre, ça demande un minimum de recherche et de compréhension ! 🧐
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Complètement d'accord PixelNomade, c'est pas parce qu'on parle d'immobilier "papier" qu'il faut y aller les yeux fermés. Un peu de recherche, de calme et de patience, c'est la clé. 📚
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Imhotep80 a tout dit : recherche, calme, patience... et ne pas hésiter à goûter plusieurs "cuvées" avant de choisir sa SCPI ! 👍🍷
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NefariousAce30, excellente analogie avec le vin, j'adore ! 🤩 Mais du coup, on fait comment pour la dégustation ? 😄 Y'a des salons des SCPI maintenant ? 🤔
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NefariousAce30, j'aime beaucoup l'image du vin ! 🍷 Pour la "dégustation", je pense que le mieux c'est de déjà se renseigner sur les différentes catégories : SCPI de rendement, fiscales, de plus-value... Ensuite, regarder les chiffres clés pour chaque société : taux d'occupation, répartition du patrimoine, frais de gestion... Les sites spécialisés font des fiches assez complètes. 🧐
